洋洋 ♥ 內心的小世界

誤打誤撞的第一次買房子 ❤ 沒有房仲、買房流程大致是這樣 (完成)

跟很多人一樣

我們也覺得在台北市買房子是項不可能的任務

在沒被房東趕出去以前

我們並沒有認真思考買房子這件事

一直以來 我們都是租的

也沒覺得租得不好

頂多就是無法隨心所欲的裝潢或是油漆罷了

第一眼就喜歡 ❤ 我們買下的是一開始就租的房子

這間靠近天母的老房 屋齡超過40年

哈哈哈哈哈哈哈 是不是有夠久的老房子

可是老到連房屋稅都不用繳的程度

但很棒的是實際坪數有27坪 挑高3米2左右

採光良好 當時它一登上591出租網

我們是第一組來看 就立刻租下的房客

那時候 店面收掉 正當愁雲慘霧之際

實際看到這間房子時的光明感

我一輩子都無法忘記 當時的感動

的確造就後來想買下的契機

因為才剛全新翻修裝潢完轉賣給房東

就是一間全新的房子 再租給我們

身為運氣很好的第一任租客

擁有全新的兩套衛浴、 廚房與四台冷氣

O.關於買房 我的確相信有所謂的命定款

就跟穿婚紗一樣

預留時間先詢問 ❤ 房東突然想開了?!

很穩定的承租 我們一連住了四年之後

有次跟房東約吃飯 詢問他有沒有意願賣現在的房子

也同時與房東帶來的房仲一起見面

結果 他當時賣房的意願並不高

如果堅持要買 他希望以他買入的原價再出售給我們

太高! 太貴 ! 太不符合當前市場行情了 ! 心想..

A. 有買房意願的第一步 先查詢附近區域的實價登錄表

當瞭解市場行情時 妳自己內心會有個價錢的底價與高價

雖然房仲總會說 每個物件都擁有自己的條件跟價格

這根本廢話!!但錢有限阿 XDDD

可以買貴 但不能偏離該區行情太多 (純屬個人意見)

第一次交涉算失敗後

我內心默默跟老天爺祈禱

開啟正向吸引力法則說

笑想….這間房子以後一定是我們的….

這件事後約莫又過了一年多……

今年初3月 我突然接到房東的電話…..

房東:「楊小姐 妳還有想要續租嗎?」

這通電話直接改變我們的命運………

B. 有心儀的房子不用急 但如果沒有透過房仲想跟屋主直接買

需要有內心坐雲霄飛車、長期抗戰的準備

「當然阿!!我們希望繼續住下去」

跟房東一聊才發現 租約從去年年底就到期

但兩光夫妻檔完全忘記這件事….

而一向精明幹練的房東也暫時性突然失憶般

沒再來詢問我們要不要續打租約….

原來他在這段期間已先開始找其他買家要準備賣房了..

最後才來通知我們….

「那楊小姐,你們還有想要買這間房子嗎?」

我的天 等了將近兩年 終於等到了嗎? 他竟然想賣了!!

但靠夭啦~ 我身上的錢都拿去做工作室了!!

這就是老天爺出的難題 機會總是留給有準備的人

我內心知道我們已經沒錢 卻又不想放棄這個機會

C. 一旦一方需求開始產生,才會有議價的空間

所以房仲存在的目的,很多時候是在”短時間”內,

把買賣雙方”空間”找出來

「您預計賣多少錢呢?」

「那這樣子好了…XXXX萬元」這是屋主的第一次先行降價…

數字大概是打了九折…

還是與我們內心預算價差了300萬左右…..

此時 我撥了通電話給好朋友

目前是台灣房屋的分店經理 小樺

D. 妳的確是需要房仲或是有在當房仲的好朋友諮詢

因為可以幫妳預先請銀行對房子鑑價

她第一步先跟自己熟悉的銀行業務詢問

目前我們想買的房子初步鑑價會多少錢

很多人其實不知道

當一開始對某個房子有興趣卻還沒有完成簽約時

其實就可以請銀行房貸業務”稍微”的 幫你鑑價一下的

由於銀行對房子的鑑價相對保守

換句話說 當銀行初步估價出來後

妳就知道目前屋主的出價是不是過高或是過低 (當然如果新裝潢設計等等就另當別論)

等了兩三天後 我朋友立刻說

屋主價格過高…銀行估價只有XXXX萬

果不其然 跟我們預想的行情差不多

E. 銀行對於房子的鑑價極其重要

能夠有底知道 銀行大概可以借貸的成數以及需要準備多少頭期款

假設妳將以1000萬買下某房

但銀行鑑價卻只有800萬 假設最高可以貸款8成 也就是640萬

所以妳一開始就必須先準備 高達360萬的頭期款

哈 是不是很驚人!!

所以 一定要確保銀行對房子的鑑價是要跟妳想要買的價格差不多

當然 如果銀行鑑價超高 屋主出價卻極低

就是需要二話不說 立刻買了 XDDDDD (((但這種可能性極低阿

小樺力勸我們不要買 主要是因為

1. 目前房市持續走跌 沒有必要花大錢買老屋

2. 未來五年後會有更多空屋 房價也會再下跌

3. 現在已經到了人在挑房子 不再是房子挑人

除非屋主願意降價至符合現在行情

不然就直接放棄這間!!!!!!

聽她說完 我們內心已經有隨時需要搬走的自覺了….

又過了一周 第二次與房東議價

我們手中與屋主議價的資源是

1. 與銀行初步鑑價結果 實在差太多

2. 年輕人剛出來創業 手上真的也沒有這麼多的頭期款

「那你們預計多少錢可以買呢?」屋主問

這時 我們並沒有說出明確的數字(出價)

((畢竟我們真的也沒錢….根本也不敢出價 哈))

而是說 我們希望跟銀行鑑價結果差不多…

屋主一聽頗為不悅 立刻說

「那四月以前房子幫我整理乾淨 我們租期就到這邊了」

掛掉電話後 內心其實蠻生氣的!!

一方面是突然被通知要一個月內立刻搬走!

一方面是有種被人看不起的感覺!

心裡是相當錯綜複雜 以及很想哭的………

F. 最好的期待 最壞的打算;買房就是有夢最美,希望相隨

「算了啦 我們就搬吧…」陳妞說

陳妞看我一副快哭出來的樣子

「沒關係啦 說不定有更好的房子在等我們啊…」

「而且… 我們真的也沒錢啊 …」陳妞極小聲怕又傷了我自尊…..

在沒有認真考慮買房子之前

我們從來沒有去精算過

到底一個月可以承擔多少的房貸?

我房仲朋友小樺 在銀行鑑價當時 直接幫我們初估

假設內心估計XXXX萬 買房

首購族房貸利率 會 優於青年安心成家貸款

(印象中利率雖低 但最高只能貸到800萬 有需要的人再自己查囉)

加上不使用寬限期 本金加利率一起還

( 聽起來很複雜 但你只要直接去下載房貸試算APP就可以了 XD)

一個月房貸差不多快到4萬元左右…

算出這個數字後

我們開始以此數字上下範圍尋找附近區域 正在出租的房子

同時 大範圍、深入、了解、研究

到底目前居住區域 每坪價格、房子情況、房仲價格 條件等等都落在哪裡?

異地而處 根本把自己搞得跟房仲一樣了

G. 妳都不了解,妳要怎麼買?

不管做任何事,成功都是留給曾經花時間做功課努力的人,

而且老天爺知道妳有認真,絕對會派貴人來幫助妳的!

畢竟一個月就得搬家 我跟陳妞簡直分早班跟晚班制

以居住的天母、明德、石牌地區為中心點

每天至少花4小時 在搜尋591租屋、騎車在附近巷弄不斷繞

基本上一周會看3-4間房子以及房仲帶看屋

跟房仲帶看屋的過程中 順便了解目前成交行情

以及不同條件的房子下 該坪會出價到多少錢等等

當然也會跟帶屋的房仲透漏

我們也有意願看可以賣的房子等等

當看得越多時 內心已經大概可以歸論出一些結論

(1) 我們這區房價一直都是蠻平穩的狀態

價格波動幅度大小 只會來自屋主想賣的心情

哈 這真的是超多房仲跟我們分享的 XDDDD

另外波動不大的原因 在於

附近有振興與榮總兩家醫院 三家百貨公司與電影院

也有國小國中學區、也有捷運通過 –

H、學區、醫院、娛樂、交通,不只是房子本身

更考量房子周遭居住區域環境是否符合自己的需求

(2) 相對於新建案地區,這裡比較多老房出售

擁有實際坪數,沒有管理費、沒有車位、屋齡從20年至45年左右

若有重新整理過(還不是新裝潢過)

一坪大概落在48-55萬左右

若要出租租金落在25000-35000 甚至 40000以上

但蠻多屋主都想要在兩到三年後出售….

想到可能租沒多久又要搬 就覺得累….

(3) . 周遭新建案少,若有新蓋大樓

一坪約60-65萬左右;有些更上看80萬

加上管理費與車位以及公設比

想想接近2000萬 房子雖然是全新的…

但實際情況是 我們也負荷不了…..

(4) 用時間距離換價格低廉

我們最遠看到士林科技園區專案住宅

當時有蠻多戶正在出租

出租價格雖然符合需求 但已經脫離原本的生活區

沒辦法 住習慣一個區域 要搬離都是個很難的決定

這時候 我們在四個結論中 沒有看到一絲希望…

要嘛 一搬直接搬離本區..

要嘛 老房沒有全新裝潢過 租金卻已翻漲一倍

買賣價格卻也落在1500萬 1600萬上下..

要嘛 全新整理屋子出租 租金破四萬以上…

要嘛 附近新建案根本負擔不起…

哈哈哈哈哈哈哈 糗!斃!了!…….

每條路都不喜歡………

所以 最符合我們內心預期的房子是怎麼樣子的呢?

1. 新裝潢、浴室乾溼分離、能夠不要多花錢裝潢更好..

2. 可以老房不含車位 但價格要落在預算之內..

3. 希望鄰居友善、居住區域方便、樓距不要太近、採光良好..

恩..一寫完後…….

陳妞看我 我看陳妞…

眾里尋房千百度,驀然回首,那房卻在燈火闌珊處……

恩..就是現在住的這間屋子啦!!!!!! XDDD (唉!但是屋主已經要轉手賣別人了)

I. 靠房仲也靠自己,做完功課得結論(市場分析),考量預算再畫個心中想要房子的藍圖(目標),

再依藍圖尋找適合的房子(解決方案)

繞回原地 距離搬出大概只剩兩周…

這時我突然收到屋主房仲陳小姐的訊息

大家還有印象第一次見面屋主其實有帶他的房仲跟我們一起吃飯嗎?

當時就有互相交換LINE聯繫…

「洋洋晚安,如果還有想買這間房子..好像還有變數,

如果還是有考慮要買,試著比現在出價再高一些,試著再跟大哥談看看,把這消息帶給妳」…

哈哈哈哈哈 什麼阿 我跟陳妞兩個幾乎一看到 立刻在家裡尖叫!!!!!

是不是!!!!!是不是!!!!!!!整個一波好幾折!!!!

這通電話如果一打…..

我們知道是關於最重要的「出價」課題

「存在將近”300萬元”的價差 我們到底該怎麼出價?」

「如果要買,要怎麼讓屋主覺得我們不是惡意砍價?只是沒有這麼多的預算?」

「以及屋齡42年 可能再過10-20年又會面臨都更?」

「這房子還能住多久呢?」…..

很想打 又很猶豫 又很怕失敗 又加上隔兩天就要出國…

問題難解 方案難尋.. 於是..硬拖了一個禮拜後….

週日邊吃早餐時…..我突然靈機一動!!

「妞!還是我們跟房東說這兩年一樣先租,但我們兩年的房租一次繳清!!」

有可能大哥就是急用錢 要不要用這個方案試試??

當然站在我們的角度上,也是很臨時突然要買房子

也會覺得在不到兩個月中就要決定一戶高達千萬的房子

恐慌的心理壓力完全大過於購屋的喜悅

J. 當彼此出價遇到瓶頸時,試著站在對方的角度,

或許柳暗花明又一村,而那村就是成功的關鍵。

我顫抖的打著電話

說著現在實在無法出價到符合大哥內心的預算

「還是大哥這兩年可以先再租給我們嗎? 我們可以一次付清兩年的房租」

這時候 我感覺得到 屋主強硬的態度轉為軟化..

「楊小姐,我現在就是想賣房子,說吧 妳的預算多少?」

我想著 好..這次就要實際內心的價格了!!

「我們希望 XXXX萬」….

「不可能…我這邊最低是XXXX萬」(這次屋主再低了180萬)

「大哥 我們在這四年中繳了百多萬房租,如果有這麼多錢我不會再這邊跟您砍價的…」

在幾次來回中 我們最後停留在彼此價差只剩100萬…

屋主在一頭沉默不語….

這時候內心有個強烈的預感

拿著電話 看著陳妞 我在紙上寫出一個四位數字 XXXX

畫著數字 用眼神示意陳妞

表示:如果等等房東如果喊出這個數字 要買嗎??

陳妞一按計算機 立馬點頭!!

果不其然 下一步 屋主果然喊出我在紙上寫的數字

「好!! 大哥 那我們就以這個數字成交了!!」

「好!」

在此 必須大家立刻給我畫紅線

J 當雙方合議價格確定後,隔天需要立刻找代書簽約!!

如果沒有房仲幫妳 又加上是第一次買房

妳一定不知道 隔天就是要立刻完成簽約的

不用懷疑就是要直接約隔天!!絕對!!不能拖!!!!!!!!

因為一拖一想 就非常有可能反悔…..

很蠢的夫妻檔根本不知道下一步要幹嘛

以為要先去借錢(借頭期款)、以為要先去問銀行貸款

切記 如果沒有房屋契約 銀行都是無法詳細審核處理的

三天後 屋主非常生氣打電話來

說再不簽契約 就不賣了…………..

阿幹!! 我內心大飆髒話

好不容易談成….

簽約需要找代書 當我們趕快聯繫好代書時

換陳妞跟屋主聯繫簽約日 才發現屋主想找自己的熟識代書核辦

如果不是用他的代書 他就不賣了

「不賣了!!」屋主直接掛掉電話..陳妞傻眼…. 我更傻眼

我怎麼會把這麼重要的事情 交給陳臭手(就跟RUNNING MAN 李光洙一樣)呢

我真的是大智障!!!!!!!!!!!!!!!!

K. 切記再切記 聯繫窗口必須單一,不要換來換去

如果一開始是老公跟屋主談就不要到最後又換老婆去談

這就是為什麼需要房仲從中協調的關係

因為房仲最懂 屋主的語言

於是 我立刻打電話詢問屋主的房仲陳小姐

想了解屋主為什麼又不賣?也想知道屋主的代書能不能信任?

一問才知道…

出國那周大哥整整等了我們一個禮拜的電話

談成價格卻等不到我們約簽約日

等到怒氣都來了 …..

沒有房仲要自己跟屋主買時 請切記這些細節

當自己要出價時 覺得可能就要談成時

請務必先聯繫代書確定簽約日 最好就是隔天 (再次提醒)

如果是XX房屋(如永慶房屋、信義房屋等等)都會有該公司的簽約代書

屋主的代書就是房仲陳小姐公司的簽約代書

這次 學會了 在打給屋主前

我們先聯繫代書把將時間空出來

電話中 屋主氣到不行 說什麼也不賣

一直說出各式各樣的令人生氣的話語 我掛電話

但我內心深刻知道 這電話一掛 全部努力化為烏有…

對!!!!! 說什麼都要撐住!! 不管用任何方法 (一邊講一邊鼓勵自己)

電話裡 我好言好句 態度祥和 請大哥不要生氣

因為實在太不清楚購屋的程序

說明天就可以立刻簽約等等!!

但他現在竟改口喊價 又要多50萬….

(因為沒有付訂 屋主想要臨時變更都是有可能會發生的事情)

此時眼淚已在眼眶中打轉…覺得怎麼事情又會搞成這樣

忍不住 眼淚衝破防線 邊大哭邊說著

大哥 我們從很久以前就想買你的房子..

我們買這房子就是要自己住 又不是要拿來轉賣..

沒有錢讓您再多喊價了等等…

我們就明天簽約吧!!(邊哭也不忘要講重點)

屋主有點嚇到 態度也開始變好..

「我跟代書聯繫時間 再打電話給妳…」

如此戲劇化 如此又再次金家好媳婦橋段

終於!!終於!!敲定簽約了….

代書都會提醒

所有的房子簽約記得都要做 履保:不動產買賣價金信託履約保證

確保買賣雙方依照合約所規定的權利義務履行

白話文 第三方幫妳把錢先顧著 等到付錢跟房屋過屋動作完成

才會撥款給原屋主

簽約當天 需要準備第一次的1成頭期款支票(已經存進屢保專戶中)

代書會幫妳跟屋主 做房子的相關確認

再來 簽約完房子開始進行

用印、完稅、貸款、最後交屋(再支付第二次頭期款)

簽約完成後

再來妳需要搞定銀行貸款問題

申請房貸時 就跟辦信用卡容不容易過 一樣

主要考量兩點

1. 你的職業、職位別與所在公司規模大小(是否是百大或知名企業)

自營商、自己做生意的、自己創業的

對於銀行而言都是屬於高風險族群

銀行最不願意承辦給自營商 (像中國信託、渣打銀行等都是)

自營商可貸的成數 很多家銀行都是只有7成

但如果你是在華碩 像這種企業 絕對可以貸到8成

我朋友在華碩做到經理的職位 申請房貸利率低到驚人!!!!

好的 題外話 如果現在在知名企業上班的你

請趕快把所有很難辦的信用卡都立刻先辦起來!!!!

絕對要辦信用卡 對銀行來說

這是唯一可以評估你信用分數的依據

2. 你本身的存款財力證明

再來 如果你本身在某家銀行存款達300萬即為VIP客戶

房貸利率一定比較好!!

或是本身存款有百萬等等

3. 房子的屋齡新舊程度

蠻多銀行會詢問 房子的屋齡

因為會牽扯在還款年限(20年、30年)的問題

以上三點加起來 都是銀行參考的標準

代書在處理房屋完稅的過程中

你有將近三-四周的時間 需要搞定貸款……

在茫茫將近百家的銀行

大部分都會先以有往來的銀行先詢問

或者代書、房仲介紹熟識的房貸業務

找到滿意的貸款成數利率還款年限

我們自己從往來銀行開始

接觸業務一聽到是自營商

往往你可以感覺得到

對方已經不是很想承接你的業務了

你更沒有資源 想談比較低的房貸利率 (很慘 T T )

已經先跟長輩借了兩百萬

陳妞把所有儲蓄險都解除 加上我的一點點存款

才勉強湊出2成頭期…卻又在銀行借貸上不斷碰到閉門羹….

張開雙手 向天呼喊

「老天爺 幫幫我們 請降臨一個天使房貸業務給我們吧…」

牙~~天使就…真的來了….

朋友小樺請我先跟渣打銀行的陳襄理聯繫

陳襄理:渣打銀行也是自營商貸的成數只能7成

更何況是老屋…恩..不過別擔心

我們有個互通有無客戶的LINE群組

裡面有各家銀行的業務 會再跟大家說妳的情況

看哪家銀行適合 再跟妳聯繫

經由陳先生介紹

我們認識凱基銀行的蔡副理

不僅每次都特別來工作室說明

甚至到最後都加班處理 讓我們能提前對保

準時交屋 真誠的感謝他

蔡副理 我們來拍照一下吧

蔡:還好我有先準備 做好髮型才來

洋:XDDDD

兩位的聯繫資料就附給大家

希望有機會能幫助到大家 詢問時請記得有禮貌囉

通常買賣房屋的過程 分為六個步驟

價格–>付訂–>簽約–>用印–>完稅–>交屋

在這些過程中 至少經過兩個房仲的幫忙

屋主房仲 陳小姐 的帶話協調

我的房仲 小樺 告知相關買屋需要知道的事情、介紹房貸業務等等

如果你自己跟屋主談 請務必記得文中寫到的細節

如果是有房仲 你完全可以享受買千萬房屋的喜悅

設想一個房仲如果跟著你 可能長達一年或兩年的居中協調

最後支付1%的服務費 (房屋成交價)

我個人是覺得相當合理的!!!

畢竟我們自己走來…

實在太像夜裡點蠟燭 不知道何時蠟燭可能就熄滅了…….

最後 文章中的圖片

都是我內心很希望裝潢的樣子

也一起提供給大家參考

最後

買房的確是靠緣分

不妨佛系買房

且看且挑 且等待 緣分到了 房子自然來….

最後請留言

洋洋我愛你 你是我的最愛 XDDDDDD

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2 thoughts on “誤打誤撞的第一次買房子 ❤ 沒有房仲、買房流程大致是這樣 (完成)”

  1. 買房真的是不簡單的一門人生功課啊…
    恭喜你順利買下喜歡的房子~~~

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